공사 계약 및 발주

공공공사 계약절차

 

계약목적물에 따른 분류

일반건설업(종합건설업)

종합적인 관리 및 조정 하에 시설물을 시공하는 건설업

: 토목, 건축, 토목/건축, 산업설비, 조경

 

전문건설업

시설물의 일부 또는 전 분야에 관한 공사를 시공

총 29종 존재

 

공사 실시 방식에 따른 분류

직영공사

: 발주자 자신이 직접 공사

 

도급공사

• 일괄도급: 저체 공사에 대해 하나의 시공자에게 도급계약 발주, 보통 소규모 공사의 경우
• 분할도급: 공사의 각 부분을 나눠 각각을 개별 시공자와 도급계약
• 공동도급(컨소시엄): 임시적으로 2개 이상의 시공자가 결합, 공동출자

 

과업 범위 발주 형식에 따른 분류

1. Design-Bid-Build(시설도급발주, 설계시공분리발주)

2. Design-Build(Turnkey, 설계시공일괄발주)

3. 대안발주/기술제안 발주

4. Construction Management(건설사업관리발주)

 

1. Desing-Bid-Build(설계시공분리발주)

 

설계사와 발주자가 합의를 마치고 시공사에 넘기는 형식

시공사와 설계사 사이에 공식적인 관계는 없으며 오직 발주자를 통해 소통하게 됨.

 

장점

• 대부분의 발주자, 설계사, 시공사는 이러한 시스템에 익숙함
• 설계사, 시공사의 역할을 정의하는데 용이함
• 시공사끼리 가격 경쟁이 가능하므로 돈 절역아 된다.

 

단점

• 설계사와 시공사 간 상호작용↓
• 다른 발주 형식에 비해 시간 소요↑
  
  

2. Design-Build(Turnkey, 기술형 입찰/설계시공일괄발주)

발주기관은 기본계획 또는 시설 기분만 제시함

하나의 회사(design-build firm)와 계약하여 그 회사가 설계, 시공 모두 진행

설계사와 시공사간 충돌↓

 

장점

• 설계-시공 간 협업 가능
  : 시공할 때 설계의 의도를 쉽게 이해하고 설계는 시공의 특징을 이해함
  => 설계 중 시공을 앞당겨서 할 수 있음(Fast tracking), 시공성 증가에 따른 rework 감소
  
  
• IPD(Integrated project Delivery)
  : 어떠한 이슈가 발생하면 시공사와 발주자가 모여서 회의
  => 갑작스러운 변화에 대응하기 용이함

 

단점

• 팀이 화합하지 않으면 진행이 느릴 수 있음
• 가격 경쟁이 안되므로 발주자 입장에서 불리하다.
• 현재 한국의 경우 실시걸계 기간 부족으로 부실설계 유발, 설계 변경이 자주 일어남

 

3. 대안발주/ 기술제안발주

대안발주

• 작성한 설계서에 있는 공종 중 대체할 수 있는 공종에 대해 기본 방침에 벗어나지 않으면서도
  더 나은 기능 및 효과를 가진 시공법 제안
• Design-Bid-Build와 비슷

기술제안발주

• 상징성, 예술성, 고도의 기술이 필요한 시설물 공사
• 중요한 부분에 대한 Design-Build

 

4. Construction Management(건설사업관리방식)

CM이 컨설팅 역할을 담당

종류: Agency CM or CM for Fee(용역형 CM), CM at Risk(CM이 시공의 책임을 가져감, 시공사와 CM이 한 몸)

 

Agency CM

발주자 산하에서 설계 및 시공 모두 관리

발주자가 CM 전문가가 거의 없는 경우 유리함

 

CM at Risk

계획, 건설에 모두 관여하며 Agency CM과 달리 초반엔 관리역할을 하다가 직접 시공에 참여함

 

장점

발주자, 설계자, 시공자간 연속적이고 전문적인 커뮤니케이션이 가능하다.

전통적인 방식과는 달리 긴밀한 의사소통을 통해 설계변경을 적용하는 것이 어렵지 않다.

Fast tracking을 통한 공기 단축 실현

 

단점

CM의 역량이 프로젝트의 성공과 직겨로디어 있다.

비협조적인 참가자가 있으면 장점들이 쉽게 단점이 된다.

 

 

대가지불방식에 따른 분류

1. Lump sum(총액계약): 그냥 총액으로 계약

2. Unit price(내역계약): 각각의 자재들의 가격들을 더함

3. Cost plus fee(실비정산계약)

4. Guaranteed macimum price(최대비용 보증계약)

 

1. Lump-Sum(총액계약)

계약 목적물 전체에 대해 총액으로 체결

공사내용 변경이나 물가변동이 예상되지 않은 소규모 공사에 대해

 

• 분할지급방식: 완료된 공종에 해당하는 금액을 정기적으로 지급
• 일정지불방식: 주문시, 완성 시, 납품 시, 설치완료 시 등 기준시점별로 지급 ex) Long-lead item

 

2. Unit Price(내역계약)

설계가 완벽한 공사에 활용되는 방식, 주로 토목공사에 사용됨

공종별 물량에 단가를 적용해 계산된 금액을 합산하여 총액을 구함

한국에서 가장 보편적인 계약방식(Design-Bid-Build할 때 이 방식을 따름)

 

3. Cost Plus a Fee(실비정산계약)

공사비+간접비 형식

금액이 정해진 형태가 아닌 경우에 따라 발주자가 시공자에게 더 많은 금액을 지불할 수 있는 형태

주로 작업의 scope가 명확하지 않은 경우 사용

 

4. Guaranteed macimum price(GMP, 최대비용 보증계약)

lump sum과 cost plus의 중간형태

쓰는대로 주지만 최대한 줄 수 있는 금액이 정해짐

=> 적게 들면 남은 금액에 대해선 일정 부분 인센티브 제공

 

 

입찰참가 요건에 따른 분류

1. 일반경쟁입찰

건설업면허를 가지고 있고 사업자등록이 되어있으면 참가 가능

입찰업무관리에 어렵다, 경쟁과열, 부실공사 우려

 

2. 제한경쟁입찰

시공능력 공시액, 실적, 기술보유상황, 지역, 입찰참가자격 사전심사(PQ)에 의해 제한함

• 입찰참가자격 사전심사(PQ)
  : 입찰에 참가할 수 있는 자격여부를 입찰 전에 판단하도록 심사
  시공경험, 기술능력, 경영상태 및 신인도 등을 종합적으로 평가하여 시공능력이 적격업체만 입찰참가 자격 부여

3. 지명경쟁입찰

특수한 설비, 기술, 실적이 없으면 계약 목적을 달성하기 힘든 경우, 소규모 공사의 경우 발주기관이 입찰참가자 지명

 

4. 수의입찰

1:1로 직접 계약

부수적인 공사 발주 시, 새로운 시공업체를 선정하게 되면 기존 시공과 시공간적으로 많이 겹쳐지게 되는 경우

소액 구매

특허로 인한 시공법이 독점적인 상황

군부대, 비밀공사 등

 

 

공공공사 낙찰자 결정방법

기준	예전	현재
300억원 미만	적격심사낙찰제	적격심사낙찰제
300억원 이상	최저가낙찰제	종합심사낙찰제
고난이도 공사	설계적합 최저가 입찰가격 조정 설계점수 조정 가중치 기준 확정가격 최상설계 ...

 

최저가낙찰제

예정가격 범위 내에서 최저가격으로 입찰한 자를 선정

덤핑: 공사원가 이하로 도급을 맡는다 => 품질저하, 부실시공

담합: 입찰참가자끼리 미리 협상하여 예정가격과 가깝게 도급

 

덤핑을 막기 위해 일정 가격보다 낮은 경우 벌금을 매겼음.

결국 문제가 많아서 사라짐

 

적격심사낙찰제

시공경험, 기술능력, 경영상태 등을 포함한 공사수행능력, 자재 및 인력조달, 하도급 관리 등을 종합적 심사

기준 점수를 넘는 시공사를 대상으로 예정가보다 가장 근소한 차이로 높게 쓴 업체 선정

=> 운이 좋아야 걸리게 되므로 운찰제라고 불리기도 함

 

종합심사낙찰제

300억원 이상 공공공사에 적용

사회적 책임에 대한 평가 추가

운찰제 요소 제외

 

일괄, 대안, 기술제안 공사의 낙찰제

• 설계적합 최저가
  : 설계 점수를 초과한 건에 대해 최저가격 입찰제
• 입찰가격 조정 방식
  : 입차라를 설계점수로 나누어 가장 낮은 수치를 보이는 자를 선정
• 설계점수 조정 방식
  : 기본설계입찰 적겨자 중 설계점수를 입찰가격으로 나누어 조정된 수치가 가장 높은 자
• 가중치 조정 방식
  : 설계 적격자 중 설계점수와 가격점수에 가중치를 부여, 각각 평가한 결과를 합산한 점수가 가장 높은 자를 선정
  가장 많이 이뤄지는 방식
• 확정가격 최상설계 방식
  : 계약 금액을 확정하고 기본 설계서를 제출하여 설계점수가 가장 높은 자를 선정

Best Value(해외 입낙찰 제도)

가격 외 품질 등 여러 복합적인 요소에 가중치 부여

초기 투입비용 최소화가 아닌 생애주기비용 절감을 위한 공사

최종 결정은 반드시 기술적 판단에 기반

 

PPP(Public Private Partnership, 민간투자사업)

수익형 민자사업 BTO(Build-Transfer-Operator)

사회기반시설을 민간자금으로 건설, 소유권을 정부로 이전(Transfer),

민감 사업자가 일정 기간 사용료 징수 등의 운영권(Operator)을 갖고 투자비를 회수

 

BTO의 경우 수요예측이 잘 안 맞을 수 있기에 MRG(Minimum Revenue Guarantee)을 도입하여 최소운영수입을 보장함

하지만 과학 수요예측으로 인해 세금 먹는 하마가 되어가고 있다.

 

임대형 민자사업 BTL(Build-Transfer-Lease)

민간자금으로 지은 사회기반시설을 정부가 빌려 쓰는 방식

시설 사용료를 부과하여 투자비 회수하기 어려운 교육, 문화, 복지시설

정부는 민간 사업자에 공사비와 이익을 분할 상환해 적정 수익률 보장

 

위험분담형 민자사업 BTO-rs(Build-Transfer-Operator risk sharing)

기존의 BTL과 BTO을 보완하여 손실과 이익을 기업과 정부가 절반씩 나누는 방식

 

손입공유형 민자사업 BTO-a(Build-Transfer-Operator adjuested)

정부가 전체 민간 투자금액의 70%에 대한 원리금 상환액을 보전,

초과이익 발생 시 공유하는 방식